Продавцы недвижимости лишатся части дохода

Продавцы недвижимости лишатся части дохода

Покупка недвижимости с 1 января 2016 года должна учитывать вступающие в силу изменения со стороны законодательства по налогам и сборам. Теперь оценка недвижимости должна будет производиться более тщательно, учитывая все плюсы и минусы расчета цены сделки с точки зрения необходимости уплаты НДФЛ от продажи.

Что законодательство требует сегодня?

  1. НДФЛ уплачивается только при продаже объекта, бывшего в собственности у его владельца менее трех лет.
  2. При исчислении базы для определения суммы платежа достаточно той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи недвижимости.

Что изменится с наступлением нового финансового года?

  1. Срок, после которого владелец не должен уплачивать НДФЛ с продаж недвижимости, увеличен до 5 лет.
  2. Налоговая база по вступающим в действие изменениям определяется большей или равной 70% от оценки стоимости квартир по кадастру.

Насколько существенны эти изменения для тех, кто планирует совершать сделки с недвижимостью в 2016, а также последующих годах, каким образом можно обеспечить налоговую выгоду?

Чтобы оценить финансовый эффект от вводимых поправок, следует разобраться подробнее, изучив все возможные нюансы вводимых налоговых перемен.

Новое в сроках освобождения от перечисления налога

До 5 лет увеличен общий срок владения недвижимостью. В тоже время, существует ряд моментов, сохраняющий трехлетний период, дающий право на льготу. Он распространяется на:

  • приватизированные объекты;
  • подарки или наследство, полученные от близких, с точки зрения семейного права родственников;
  • случаи, когда переход права собственности был произведен на основании договора ренты (пожизненной).

Изменения в порядке расчета налоговой базы

Оценка стоимости квартиры, дома, иного строения, переходящего в собственность по договору с 01.01.2016 года будет производиться следующим образом: - если собственник примет решение реализовать после 1 января 2016 года недвижимость, которой он владел менее 5 лет, то сумма налоговой базы по НДФЛ не может быть менее 70% от рассчитанной кадастровой суммы. То есть, даже если цена по сделке по договору ниже этой величины, бывший собственник, получивший выгоду от продажи, заплатит налог в сумме:

(Кадастровая стоимость Х0.7)*13%:100%

В том случае, если оценка недвижимости по договору фактически больше, чем 70% от кадастра, НДФЛ будет рассчитан по формуле:

Договорная ценаХ13%:100%

В каких случаях возможны некоторые выгоды от сделок?

  1. Если на январь следующего года в регионе (районе, населенном пункте) не будут рассчитаны кадастровые цены всех объектов жилой и нежилой недвижимости, есть возможность воспользоваться прежней нормой расчета.
  2. Субъектам предоставлены полномочия снижать поправочные коэффициенты. В этом случае, они могут составлять не семьдесят, а, например, 50% стоимости по кадастру.

Ждать или не ждать?

Тем, кто планирует приобретать недвижимость на короткий срок, эксперты рынка недвижимости рекомендуют не тянуть со сделкой. Аргументация такого решения заключается в следующем:

  • поскольку налоговая тенденция уже наметилась, в дальнейшем она может не только сохраниться, но и расшириться, подразумевая более жесткие и невыгодные для плательщика сроки и суммы оценки стоимости квартиры при реализации;
  • беспокойство продавцов, сейчас владеющих объектами менее трехлетнего срока и имеющих намерения реализовать недвижимость в ближайшее время, занизив базу с целью избежать высоких сумм платежей. С первого января они лишатся этой возможности. Здесь важно учесть выгоды от получаемой суммы вычета по окончании 3-х срока (5-летнего – со вступлением в силу изменений к закону) и величиной налоговой базы, особенно, если по договорной оценке недвижимость была куплена по более низкой цене. В такой ситуации естественно стремление продавцов покрыть свои убытки и потерянные выгоды за счет покупателей;
  • те, кто приватизировал, а также получил в дар (наследство) недвижимость и владеет ей менее 3-х лет. Хотя для этих категорий сроки сохраняются неизменными, величина налоговой базы может повлиять на выгоды и потери от совершаемых сделок не лучшим образом, особенно, если в регионе будет принят максимальный коэффициент 70%;
  • поскольку все изменения будут действовать по сделкам, совершаемым с 1 января 2016 года, в нынешнем году количество заключаемых сделок может возрасти, учитывая невозможность в последующем получить выгоду от занижения сумм оценок недвижимости.