Кадастровая стоимость ОКСов

Оценка объектов капитального строительства является львиной долей работы всех оценщиков. Но, к сожалению, не каждая компания может похвастаться тем, что выполняет работу качественно и следует методике оценки. Из-за этого экономика сильно страдает.

Показательным будет пример, недавно произошедший в Екатеринбурге. Компания Строймастер 3000, являющаяся собственником одного из элитных торгово-развлекательных центров в городе, задолжала Центробанку 400 млн. рублей. Сам торговый центр был оценен аудиторами в полмиллиона рублей.

Но как оказалось в рамках проведения процедуры банкротства компании, на самом деле этот объект капитального строительства стоит едва ли не в несколько раз дешевле. Более года банк пытался продать имущество с публичных торгов. Удалось ему это относительно недавно, и при этом окончательная стоимость, по которой торговый центр ушел с молотка, составила немногим больше трехсот тысяч рублей.

Описанная ситуация, к сожалению, не единична. Современный рынок сталкивается с несправедливой оценкой едва ли не в каждом третьем случае. Если на первый взгляд последствия некачественной оценки не видны, то сталкиваясь с возвратом платежей по кредиту или процессом банкротства, они становятся очевидны.

В случае занижения оценочной стоимости активов, государственные органы и фонды, в которые корпорация должна проводить отчисления, не получает полной суммы платежей. Это наносит урон государственному бюджету в случае приобретения массового характера.

Но и завышение стоимости не сулит ничего хорошего. Так, имея на бумаге более высокую платежеспособность, компания может рассчитывать на получение значительных кредитов в коммерческих банках. Доходя до процедуры банкротства и продавая имущество по его реальной цене, банки теряют большое количество прибыли и иногда уходят в минус.

Вторая ситуация более угрожающая: если государство имеет рычаги влияния на бизнес. Повышая или понижая налоговые ставки, бюджетам пустовать не позволят. А вот ситуация с независимыми коммерческими банками менее оптимистична. Если несколько десятков должников по значительным кредитам окажутся неплатежеспособными, банк может оказаться нерентабельным.

Систематизация методических рекомендаций

К счастью для оценщиков, сегодня совершаются первые попытки к систематизации методических рекомендаций по оценке объектов капитального строительства. Так, решаются вопросы о том, стоит ли учитывать земельный участок при оценке сооружения, какими методами пользоваться и какие непрямые налоги включать в окончательную стоимость.

При оценке стоит выходить из такого:

• Объект капитального строительства – это отличная от единого объекта недвижимости юридическая конструкция. Первая, в отличие от второй, не включает стоимость земельного участка и налогов на нее.
• При оценке стоимости стоит учитывать такие параметры, как стоимость работ по возведению сооружения, полученная прибыль от объекта, оценка амортизации. Использовать обязательно три метода: затратный, доходный и сравнительный для получения объективной оценки. Данными для применения доходного метода можно считать информацию о сделках по продаже имущества или сдачу его в аренду.
• Налог на добавленную стоимость должен всчитываться в оценку объекта капитального строительства. При этом лучше остановиться на традиционной восемнадцати процентной ставке.
• При определении земельного участка предприятия, стоит использовать данные из документов, подтверждающих собственность на единый имущественный комплекс предприятия или осуществить пропорциональный раздел на усмотрение самого оценщика имущества.

Независимый оценщик должен следить за тем, как меняется порядок налогообложения объектов капитального строительства для того, чтобы по итогу получать реальный результат, отражающий реальную рыночную ситуацию.

Это стало особенно важно в ситуации, когда теперь кадастровая стоимость стала базой для налогообложения объектов капитального строительства. Теперь налогами облагается та стоимость объекта, которая была внесена в кадастр. Это значит, что окончательная цена в кадастре будет проверяться соответствующими органами, так как несет потенциальную возможность еще больше наполнять бюджет.

Специалисты ЭНСО Оценка всегда предоставляют актуальную информацию по объектам и оценивают ОКС в соответствии с последними изменениями в законодательстве. Пользуясь услугами опытных оценщиков можно платить налоги по реальной стоимости имущества.

Если вы хотите произвести оценку для оспаривания кадастровой стоимости, то вам следует обратиться в нашу компанию - "ЭНСО-Оценка".