Частным оценщикам как классу грозит ликвидация

Новые поправки Минэкономразвития России могут поставить под угрозу существование частных оценщиков, занимающихся кадастровой оценкой недвижимости. Изменения в законодательстве должны привести к созданию с 2016 года асессорской службы – бюджетного учреждения государственной оценки, которое по заказу органов власти будет заниматься определением кадастровой стоимости недвижимости и базы налогообложения. В обязанности того же института будет входить рассмотрение жалоб на неточную оценку. Игорь Артеменков, генеральный директор Международного центра оценки, в своем интервью в «МК» выразил соображение о неминуемом росте цен на данные услуги, повышении коррупционных рисков и потере принципа независимости оценочной деятельности при передаче монополии на нее государству.

Инициатива введения новых поправок возникла на фоне споров, касающихся недобросовестной работы частных оценщиков. Однако, по мнению Игоря Артеменкова, зачастую проблема кроется не в качестве работы негосударственного специалиста, а в невозможности предоставления полных сведений о жилье государством в связи с их отсутствием. Кадастровая оценка также может быть не точна, если оценщик не принял во внимание тип строения, его расположение и транспортную доступность. Таким образом, доработки требует сама методика произведения кадастровых расчетов. Поводом же для ликвидации частных оценщиков как класса данные недочеты являться не должны.

Какие изменения в налогообложении следует ждать в 2016 году

Учитывая, что большая часть взрослого населения имеет в собственности земельные участки, дома, квартиры и другую недвижимость, что делает налог на имущество массовым, возникает вопрос о том, сильно ли возрастет налоговая нагрузка при переходе на новый порядок. По словам Игоря Артеменкова, в 2016 году, когда налоговая база будет формироваться уже не на основе инвентаризационной стоимости, стоит ожидать увеличение сумм в получаемых москвичами налоговых уведомлениях. Специалист прогнозирует рост налоговой нагрузки в течение следующих пяти лет с индексацией суммы выплат на 20% в год. То есть с 2020 года жители столицы будут платить полную налоговую сумму.

Предварительные расчеты роста налоговых платежей в бюджет правительство Москвы и городская Федеральная налоговая служба пока озвучивать не спешат. Но уже при простом сравнении кадастровой и инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, можно увидеть, что изменения будут кратными. К слову, по недавнему заявлению одного из столичных руководителей, в 2015 году налоги только на коммерческую недвижимость наполнят бюджет Москвы на 6%. Для офисов и торговых центров новый порядок налогообложения, опирающийся на кадастровую оценку, действует уже с прошлого года.

Больше всех поправки коснуться собственников дорогих квартир, кадастровая стоимость которых будет выше 10 млн. рублей. Владельцы же менее дорогостоящей недвижимости, доля которой составляет 77% на городском рынке, не так сильно ощутят на себе тяжесть налогового бремени.

Наглядные изменения величины налога на конкретном примере

Возьмем среднюю 3-комнатную квартиру в Юго-западном автономном округе, площадь которой составляет 78 м². Инвентаризационная стоимость такого жилья составляла менее 600 000 рублей и облагалась налоговым сбором в размере 3444 рубля. По кадастровой оценке стоимость данной недвижимости будет составлять около 16 000 000 рублей, налог на которую в 2016 году будет равняться 6302 рублям (со ставкой 0,15% и учетом налогового вычета в 20 м²). Через 5 лет, при сохранении современной системы оценки, сумма будет составлять 9849 рублей. Таким образом, при росте ставки в два раза, имущественный налог увеличится в три.

Куда обращаться для обжалования кадастровой оценки?

Заявления физических лиц, недовольных результатами кадастровой оценки, принимаются к рассмотрению в комиссию по урегулированию споров в данной сфере, либо напрямую в суд. В 2014 году совет по рассмотрению споров при региональных управлениях Росреестра принял 1676 заявлений, удовлетворив требования 300 собственников. 1100 дел перешли для рассмотрения в суд, где в ходе споров кадастровая стоимость 65% объектов была снижена более чем в два раза, что является весьма значительным результатом. Большая часть заявлений касалась коммерческого имущества, физические лица, которых было немного, обращались с жалобами по поводу земельных участков в Новой Москве.

Судя по практике 2015 года, снижение налоговых сборов до 15-20% вполне реально. На нововведения граждане пока реагируют вяло, случаи обращений по поводу перерасчета налога были единичны. Специалисты ожидают увеличение количества обращений во второй половине 2016 года, сразу после получения людьми первых налоговых уведомлений.

При подаче заявления в Комиссию или суд, не стоит забывать об издержках процесса, они могут оказаться неравнозначны оспариваемой разнице. На процедуру оценки и экспертизу СРОО уйдет около 15 000, если не учитывать дополнительные менее дорогостоящие документы, в пакет которых также входят кадастровая справка из районного многофункционального центра, свидетельство о собственности, заверенное нотариусом, заявление, составленное в соответствие с образцом на сайте Росреестра.

Минимизировать затраты можно, объединившись с собственниками того же жилья, например многоквартирного дома, и совместно заказав экспертизы, услуги юристов и кадастровую оценку. При этом стоит учитывать, что в Российской Федерации не прецедентное право и решение о снижении кадастровой стоимости одной квартиры не будет автоматически распространяться на подобные по площади в данном доме.

Комиссия или суд: куда лучше обратиться?

Игорь Артеменков считает, что быстрее и, соответственно, лучше будет обратиться в комиссию, потому что там на рассмотрение подобных заявлений отводится один месяц. В судах же жалобы могут рассматриваться в течение нескольких лет. Стоит также учитывать, что оспаривание кадастровой оценки будет затрагивать текущий налоговой период, и, если вы, будучи не согласны с налогооблагаемой базой, уже оплатили предъявленные ранее счета, вернуть эти деньги будет практически невозможно.