Зачем нужна оценка земельного сервитута

В порядке ст. 216 Гражданского кодекса РФ сервитут относится к вещным правам. Несмотря на наличие Земельного кодекса, сервитут регламентируется ГК РФ. Порядок возникновения и прекращения рассматривается в статьях 274-276 ГК РФ.

Земельный сервитут бывает:
 публичным,
 частным.

  Публичный сервитут затрагивает интересы государственной или муниципальной / локальной власти, а также неограниченного круга лиц.
Например, чтобы пройти к переправе необходимо проложить дорожку через поле.

 Частный сервитут затрагивает интересы собственников: это может быть, как физическое, так и юридическое лицо либо группа лиц.

Распространенные причины установления земельного сервитута:

• проход или проезд через другой участок,
• проведение линий электро- или тепло передач,
• прокладка различных проводных путей (газ, вода и т.д.),
• охранная территория при их прокладке,
• использование чужого участка для ремонтных работ.  

Если же стороны не договорились, они могут решить спор в судебном порядке. Действующим законодательством не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Вопрос этот настолько спорный, что 26.04.2017 года Верховным судом РФ был опубликован обзор судебной практики по делам об установлении сервитута.

• Так, нельзя установить сервитут, если требуется пройти к самовольной постройке.  Если у вас имеется незарегистрированное недвижимое имущество, то перед установлением сервитута следует привести в порядок правоустанавливающие документы. Это касается и тех случаев, когда на месте прежнего строения возведено новое иного назначения, и оно не оформлено надлежащим образом. Например, вместо технических складов построен жилой дом. Тогда владелец дома не может требовать от собственника земельного участка, который лежит на пути предоставить ему права прохода или проезда.

• Если на участке не установлен публичный сервитут каким-либо нормативно правовым актом, то у собственника газопровода или линии электропередач есть право обратиться к собственнику земельного участка за установлением сервитута. Установление сервитута допускается в интересах одного единственного лица, то есть если через ваш участок проходит отвод газопровода к соседу, то владелец газопровода имеет право просить вас об установлении сервитута в связи с необходимостью обслуживания и ремонта данного объекта.

• Земельный сервитут может быть установлен, если вы приобретаете земельный участок, а на нем уже расположен газопровод. Право собственности возникло после того, как объект был установлен. В этом случае у вас также есть право на установление сервитута, т.к. вы не можете использовать принадлежащий вам участок в полной мере.

• Нельзя установить сервитут, если этим создается невозможность для собственника земельного участка по его использованию.

Также было отмечено, что сервитут устанавливается лишь в том случае, если без проникновения на чужую территорию невозможно эксплуатировать объект. Если для проникновения на свой участок собственник может пройти окольным путём, оснований для установления сервитута не имеется. А вот если этот окольный путь не позволяет пройти автотранспорту, то основания есть. Так что все зависит от ситуации и положения собственников.

Кроме того, если имеется несколько вариантов установления сервитута через разные источники, то следует избрать самый оптимальный из них. Подчас для этого требуется экспертная оценка. Специалист в области оценки, исследовав все возможные варианты, может дать наиболее наименее затратный вариант.

Порядок установления земельного сервитута

Для того, чтобы достичь консенсуса при подписании соглашения об установлении сервитута, проводятся оценочные работы, составляется заключение, которое кладётся в основу акта, тот, в свою очередь, подписывается всеми заинтересованными сторонами.
Сервитут в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Плата за сервитут не может быть установлена производно. Для её определения и обращаются за помощью к оценщикам.
Плата может быть установлена как единоразово, так и внесением регулярных платежей.

В основу размера платежа берётся величина компенсации за ограничения, которые накладываются на собственника земельного участка. При этом затраты должны быть разумными.

При расчете оплаты берутся следующие показатели:
доля земельного участка, подпадающей под сервитут от общей площади участка целиком;

• период, на который устанавливается сервитут;
• объем предполагаемых ограничений;
• интенсивность использования участка;
• предполагаемые неудобства для собственника участка, которые несет в себе сервитут;
• в какой степени сервитут влияет на возможность пользоваться участком;
• какую выгоду получает тот, кто просит установить сервитут.

При этом в процессе эксплуатации участка стороны имеют право на пересмотр платы за сервитут.