Возможные проблемы при оценке недвижимости

Казалось бы, что может быть сложного при оценке недвижимости? Достаточно взять аналогичный объект и сделать сравнительный анализ. На деле порой это не так просто.

Для примера рассмотрим, как проходит оценка нового детского дошкольного учреждения, который построен при жилом комплексе.

Нюансов много:

• характеристики жилого комплекса

• класс - ВИП, бизнес-класс или рассчитанное на средний класс

• площадь объекта

• наличие инфраструктуры, охраны, близость к образовательному учреждению, учреждениям дополнительного образования, объектам здравоохранения, зелёной зоны и автотрасс.

Два жилых комплекса бок о бок: одно бизнес-класса, второе для среднего класса. Абсолютно одинаковые здания детских садов, как ни странно, будут иметь разную рыночную стоимость, при одинаковой кадастровой.

Рыночная и кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость - оценка объекта недвижимости, установленная государством. Она определяется методом массовой оценки. Кадастровая стоимость служит для налогоисчисления или взимания арендной платы.

Рыночная стоимость – цена, за которую можно купить или продать объект. Она более подвижна, нежли кадастровая, и полностью зависит от колебаний рынка.

И ту и другую определяют специалисты по оценке. Механизм определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и государственными стандартами оценки.

Частным заказчикам, будь то физические или юридические лица, приходится иметь дело как с кадастровой, так и с рыночной стоимостью. Как уже было сказано, кадастровая стоимость влияет на налогооблагаемую базу. Законодатель позволяет оспорить начисленный кадастр.

Причин приведения рыночной и кадастровой стоимости в соответствие друг с другом много, и по-большому счету, государство не ставит какие-либо ограничения:

• снижение налогооблагаемой базы;

• уменьшение арендной платы;

• купля-продажа объекта;

• привлечение инвесторов;

• использование в качестве объекта залога;

• страхование недвижимости;

• использование в качестве уставного капитала;

• раздел имущества;

• наследование;

• иные действия, направленные на использование данной недвижимости.

Цель специалиста по оценке не удовлетворение запроса заказчика, а вынесение объективной оценки с учетом особенностей как самого объекта, так и его местоположения, и предполагаемого использования. В самом деле: бокс, используемый под овощехранилище и гараж идентичной площадью, имеющие идентичные технические характеристики, могут иметь различную стоимость на рынке, в зависимости от его спроса.

Сложность определения рыночной стоимости зависит, скажем, от состояния стен, внутренних диффектов помещения, грунтовых вод или подвижности почвы, а также от планов градостроителей. Специалист по оценке должен не только разбираться в тенденциях рынка, но и прогнозировать перспективы развития данного объекта. Если оцениваемый объект предположительно может быть снесен через 2-3 года, то цена его может быть либо выше, либо ниже, в зависимости от предполагаемой компенсации, выраженной либо в денежном, либо в натуральном эквиваленте.

При создании выводов оценщик должен понимать не только полезность имущества (чем выше коэффициент полезного действия, тем дороже объект), но и остаточность продуктивности, экономическую соразмерность, а также рыночные аспекты: соотношение спроса и предложения, прогноз развития определенной отрасли (если это промышленные здания или градообразующие), возможность альтернативной замены, соответствие и конкурентность.

Как известно, срок оспаривания кадастра 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (п.3 ст. 245 КАС РФ). Рыночная стоимость должна быть рассчитана на момент вынесения кадастровой оценки. Оценщик должен иметь объективные данные об объекте до внесенных в него изменений на момент подачи заявления о проведения оценки. Объект должен быть оценен «в первозданном виде». В противном случае, нарушается принцип объективности.

Иногда при составлении оценки специалист пользуется несколькими способами одновременно для получения наиболее объективного результата.  

Перед заказом работы оценщика потенциальный клиент должен отдавать себе отчет в том, что рыночная стоимость может быть выше кадастровой. Особенно это касается помещений и зданий, которые физически износились, но их само месторасположение дорого стоит. Так, к примеру, кадастровая стоимость деревянного двухэтажного барака будет значительно ниже рыночной, если имеется разрешение на снос ветхого строения и возведении на его месте небоскрёба, где стоимость одного помещения будет равна кадастровой стоимости этого барака.

Оценка объекта недвижимости для привлечения инвестиций

Специфические нюансы имеет оценка недвижимости, которая используется для привлечения инвестиций. В данном случае будет использоваться принцип замещения. Потенциальный инвестор должен быть уверен, что не заплатит большую цену, чем предполагаемое вложение. При определении стоимости используется расчет долгосрочной аренды, совмещенной с восстановительной стоимостью, а также оценка предполагаемой величины прибыли от использования данного объекта. Корректируются данные в зависимости от износа.

Как выбрать специалиста по оценке

1.       Оценщик должен иметь государственную лицензию. Все оценщики проходят специальное обучение и сдают государственный экзамен.

2.       Хорошо, если оценщик будет специалистом именно в той отрасли, которая Вас интересует. К примеру: оценщик занимается преимущественно оценкой земель в Полевском районе. Это значит, что он владеет ситуацией как по состоянию земель, так и по планам Полевской администрации на эти земли.

3.       Следует определить с какой целью Вам нужна оценка.

Если Вы собираетесь оспаривать кадастровую стоимость, то с результатами оценки Вы можете подавать заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В случае отказа – идете в суд. Имейте в виду, что суд может признать выводы Вашего оценщика, может признать выводы кадастрового оценщика, а может назначить свою экспертизу. Поэтому желательно, чтобы механизм расчетов, исходные данные и выводы оценщика были понятны не только узким специалистам, но и лицам, которые не имеют к этому никакого отношения.