Проблема указания наличия или отсутствия НДС в итоговом значении рыночной стоимости имущества в отчете об оценке является очень актуальной и спорной. Очень часто многие оценщики встречаются с такой формулировкой от заказчика: «Указать значение рыночной стоимости с учетом НДС/без учета НДС». Давайте разберемся, может ли заказчик требовать от оценщика соблюдения указанной формулировки и как в подобной ситуации логичнее указывать итоговое значение стоимости в отчете об оценке.
Обратимся первоначально к законодательству об оценочной деятельности РФ. Федеральный закон № 135 – ФЗ, а также ФСО 1-8 регулируют вопросы оценочной деятельности на территории РФ. Они затрагивают все вопросы, относящиеся к оценке, начиная от требований к договору на оказание оценочных услуг и заканчивая требованиями к эксперту СРО. При этом требований об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС, а тем более выделения его суммы не указано ни в ФЗ, ни в одном из ФСО. В законодательстве об оценке отсутствуют вообще какие-либо упоминания о необходимости соотносить итоговое значение рыночной стоимости с любым налогом. Но в независимости от этого заказчики оценки требуют в обязательном порядке от оценщика указания и выделения суммы НДС в итоговом значении рыночной стоимости. При этом многие проверяющие структуры могут отказать в принятии отчета об оценке, даже если он полностью соответствует всем требованиям законодательства, содержит объективное и обоснованное значение рыночной стоимости объекта оценки, но в нем не выделено или не указано значение НДС.
Таким образом, делаем вывод, что выделение в итоговом значении рыночной стоимости суммы НДС продиктовано не требованиями законодательства об оценке, а требованиями самих заказчиков. Разберемся, с какой целью это требование предъявляется.
К возможным случаям, при которых некоторые заказчики услуг по оценке просят указывать наличие или отсутствие НДС в итоговом результате рыночной стоимости, а также выделять его сумму, относятся следующие:
Рыночная стоимость – это только наиболее вероятная цена, но не обязательная цена для совершения сделки. Она не обязательно должна выступать в качестве цены сделки.
Объектом налогообложения по НДС выступают операции, то есть налог удерживается с дохода, а рыночная стоимость по своей сути не является ни операцией, ни доходом, ни выручкой. Заключение сделки по цене, равной рыночной стоимости, и соответственно все возможные налоговые последствия для сторон сделки - это уже следующий этап после оценки рыночной стоимости объекта, а не сама рыночная стоимость в чистом виде. НДС, как и любой другой налог, должен выделяться уже при заключении сделки, индивидуально для каждой стороны сделки. А стороны сделки, в свою очередь, уже могут быть либо плательщиками НДС, либо не быть. С этой точки зрения не может быть двух разных стоимостей - для плательщиков НДС и для неплательщиков НДС. Рыночная стоимость для всех едина.
Получается, что для того, чтобы оценщики в своих отчетах об оценке могли использовать такое написание «рыночная стоимость с НДС» и «рыночная стоимость без НДС» нужно, что бы в законодательстве об оценке были отдельно выделены два разных вида стоимости – рыночная стоимость с НДС и рыночная стоимость без НДС. Тогда требование заказчиков услуг по оценке об указании в отчетах величины НДС будет правомерным. На текущем этапе развития оценочной деятельности и оценочного законодательства такое написание и требование о таком написании со стороны заказчиков является нарушением ФЗ-135.
Также следует отметить, что рыночная стоимость объекта характеризует оптимальную цену этого объекта в зависимости от его специфических черт и ценообразующих факторов, будь то: технические характеристики, местоположение, разрешенное использование, доходность и т.п. Режим налогообложения сторон сделки, обусловливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а именно сторон сделки и не может оказывать влияния на цену этой сделки, а, значит, и на величину рыночной стоимости, определенную оценщиком и использованную в качестве цены сделки.
В соответствии с ФЗ-135 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Далее, как говорится в статье Шогина В.А. [3], «анализ этого определения позволяет сделать вывод о том, что под рыночной стоимостью законодателем понимается ЕДИНСТВЕННАЯ ЦЕНА, являющаяся максимально возможной для данного типа имущества, сложившаяся в конкретный временной момент на конкретном рынке».
Таким образом, если мы говорим, что рыночная стоимость является максимально возможной ценой для совершения сделки, это априори означает, что эта сумма будет включать в себя абсолютно все возможные расходы и платежи, которые возникают у сторон сделки при ее заключении.
Исходя из вывода, что рыночная стоимость, установленная в отчете об оценке, уже включает в себя НДС и все другие возможные платежи, при проведении оценки оценщики не должны прибавлять величину НДС к итоговому значению стоимости. Иначе такое прибавление будет противоречить самому понятию рыночной стоимости. Этот же вывод указан в письме Минфина России от 19.10.2009 года, № 03-07-15/147, которым налоговая служба рекомендует руководствоваться (письмо ФНС России от 12 мая 2010 года № ШС-37-3/1426).
Определение понятия рыночной стоимости также содержится в МСО. По мнению автора статьи, хоть российский законодатель и не определил точно, опирается ли он на м/н стандарты оценки (в связи с исключением фразы из ФСО 1-3), определение понятия рыночной стоимости в МСО при рассмотрении данной темы нужно проанализировать, так как м/н стандарты приняты раньше и одобрены м/н оценочным сообществом.
В Стандарте 1 (МСО 1) «Рыночная стоимость как база оценки» содержится следующее определение: «Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную к затратам на его покупку или продажу и без учета любых, связанных со сделкой налогов». Как мы видим из данного определения, вопроса о том, включает ли рыночная стоимость НДС или нет, не возникает вообще. Грубо говоря, ответ: да, в обоих случаях:
Но также нельзя и сказать фразу «рыночная стоимость включает в себя НДС». Безотносительность к налогам означает, что при расчете РС мы не должны вносить повышающие/понижающие корректировки по НДС как в итоговое значение стоимости, так и в цены аналогов при СП или ДП. Предполагается, что сделки с объектами-аналогами заключаются уже по рыночной стоимости. Данный вывод мы делаем, исходя опять же из определения рыночной стоимости. Значит, они в себе точно также все содержат. И все вычисления по подходам мы должны проводить без очищения цен аналогов от НДС, так как рыночная стоимость должна рассматриваться безотносительно каких-либо налогов.
Такое же мнение установилось и среди большинства оценщиков на самом популярном оценочном форуме «Appraiser.ru».
Еще раз повторим, что рыночная стоимость определяется для конкретного вида объекта, с учетом его специфических качеств и характеристик, которые неотделимы от него. Рыночная стоимость является характеристикой объекта. Фактор же включения или не включения НДС относится к характеристике субъекта сделки и будет неизменным при сделке с любым видом актива, тогда как рыночная стоимость для каждого актива индивидуальна. При расчете РС не должен вообще подниматься вопрос о НДС. Он должен появляться только при разговоре непосредственно о сделке для каждой стороны сделки индивидуально.
При расчете рыночной стоимости объекта исполнителем является оценщик. При принятии на баланс имущества по сделке исполнителем является бухгалтер. Именно бухгалтер и должен выделять НДС по конкретной сделке на основании договора купли-продажи и счет-фактуры. Это не обязанность оценщика. Следует отметить, что и к оплате в бюджет идет не та сумма, которую просят указывать заказчики оценки в отчете об оценке, а совершенная иная сумма НДС, вычисляемая по итогам квартала на основе входящего и исходящего НДС.
В своих отчетах об оценке компания ЭНСО придерживается следующих формулировок при указании итогового значения стоимости [1]:
