Оценка сервитута

Несколько слов о том, что обозначают латинским термином servitus. Термин переводится как «подчинённое положение». То есть изначально объект, на который распространяется режим «сервитута», не может находиться в свободном обращении.

Ст. 688 Гражданского кодекса Королевства Бельгия говорит о том, что Сервитуты бывают постоянные и срочные. Постоянные сервитуты подразумевают пользование, не зависящее от непосредственного присутствия человека. К таким сервитутам относится канализация, водопровод, линии электропередач. К срочным сервитутам относят те, где человек обязан быть. Это право проезда в поезде, место для выпаса скота, использование художественных мастерских.

Сервитут относится к вещному праву и связан непосредственно с земельным участком с одной стороны и объектом недвижимости, будь то здание, объект или иной земельный участок с другой.  Говоря о сервитуте, мы говорим в первую очередь о земельных правоотношениях! Институт Сервитута такой же древний, как и частная собственность, и пришел в наши дни с времен римского права.  

Статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации рассматривает сервитут как ограниченное право пользование чужим земельным участком. Что это значит? У Вас стоит здание. Для того, чтобы подвезти мебель, Вам надо будет использовать соседний участок для парковки и разгрузки. В правоотношения в данном случае вступает тот, кому временно требуется доступ на чужую территорию и тот, кому эта территория принадлежит. При этом сам собственник участка не лишается права использования своей земли по своему усмотрению.

Однако статья 277 ГК РФ переносит правоотношения сервитута и на иное недвижимое имущество, не связанное с земельными отношениями.

Очень часто споры по сервитуту возникают, скажем, в садовых сообществах, когда та же тропинка проходит по соседнему участку, или для строительства необходимо сложить материал, частично на территории соседей. 

Гражданский кодекс позволяет устанавливать сервитут и для прокладки линейных объектов, и иных потребностей собственников недвижимости, без установления сервитута исполнение которых невозможно.

Сервитут подлежит обязательной регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отказа лица, собственника земельного участка, предоставить свой участок, спор может быть обжалован в судебном порядке.

И так, постепенно мы подобрались до судебного порядка.

Одно ЗАО в Архангельске, что на севере России, обратилось к Заводу предоставить ему в использование приграничный земельный участок, принадлежащий последнему, для установки ограждения эстакады.

История началась еще в 1985 году, когда на железнодорожных путях, принадлежащих ЗАО, построили 2 слива под цистерны. Право собственности железнодорожного тупика не оспаривалось.

В 2008 году ЗАО получило официальное разрешение на реконструкцию базы. Согласно плану реконструкции следовало установить железнодорожную эстакаду и маневровую лебедку.

В 2012 году ЗАО зарегистрировало право собственности на производственную базу.

В 2018 году был проведен осмотр территории при участии локального управления ФСБ на предмет антитеррористической защищённости и оснащенности для предотвращения от несанкционированного проникновения на территорию нефтесклада. 

Согласно требованиям пожарной безопасности территория, на которой хранятся нефтепродукты, должна быть огорожена по периметру забором на расстоянии не мене 5 метров от эстакады. Комиссией было выявлено, что требуемое ограждение отсутствует с трех сторон. Для соблюдения указанных требований безопасности ЗАО должно будет установить ограждение на земле, принадлежащее Заводу. В связи с чем в апреле 2018 года ЗАО обратилось к Заводу на установке постоянного сервитута на данный участок земли. В мае того же года Завод отказал в этом обществу. 

Именно отказ Завода на установку постоянного сервитута и послужило поводом для иска ЗАО в суд.

При рассмотрении данного дела суд обратил внимание на тот факт, что ЗАО в установленном законом порядке зарегистрировало право собственности на нефтесклад.

Имело ли право ЗАО требовать установление сервитута от Завода? В Гражданском кодексе указан примерный перечень, когда такое право требования обосновано. Как мы видим из содержания выше, по заключению комиссии ЗАО обязано огородить железнодорожную эстакаду по периметру на расстоянии 5 метров, тем самым «зайдя» на территорию своего «соседа». Подпадает ли данный случай под требования действующего законодательства или же требование ЗАО необоснованны? 

Суд сказал, что при исследовании споров об установлении сервитута следует исходить из исключительности его характера. Ведь фактически сервитут- это «вторжение» на чужую территорию, пусть и в установленном законом порядке.

Да, обеспечение эксплуатации топливносливной эстакады может иметь исключительный характер для установления сервитута. Заключение комиссии по обследованию территории с размещенной на ней эстакадой о том, что оградительные сооружения не соответствуют норме позволяют ЗАО требовать установление сервитута от Завода.

Тем самым суд находит требование ЗАО правомерным.

Есть у Вас на законных основаниях объект, который должен быть огражден от посягательств, и есть на это соответствующий документ - вы имеете право требовать установление сервитута.

И так, суд установил право ЗАО на установление сервитута на земле, принадлежащей Заводу. Теперь следует поговорить о том, что за пользование чужим участком следует платить. И плата должна быть соразмерна той материальной выгоде, как если бы собственник мог использовать этот земельный участок по другому назначению, если бы на нем не был установлен сервитут. Например, этот участок земли Вы сдаете в аренду, получаете за это арендную плату. Размер этой арендной платы может браться за основу установления сервитута. Кроме того, в стоимость сервитута входит интенсивность использования земельного участка лицом, в чью пользу был установлен этот сервитут. 

Если по чужой дороге Вам проходится добираться до своего участка, то в стоимость сервитута войдут расходы по содержанию дорожного покрытия. Разумеется, расчет должен быть сделан пропорционально использованию.

Стороны, заключившие соглашение об установлении сервитута, сами договариваются и об условиях платежей. Если же стороны, как в нашем случае, не смогли договориться, и право сервитута закреплено в судебном порядке, то суд вправе установить оптимальные условия.

Что подразумевается под оптимальными условиями сервитута? Это такие условия, когда и интересы стороны, которая требует установление сервитута, защищены максимально, и обременение для собственника участка минимально. Иными словами, плата должна быть соразмерна накладываемому ограничению. 

С этой целью суд назначает экспертизу, на разрешение которой выносятся следующие вопросы:

г

• раницы установления сервитута, координаты;

• площадь земельного участка, на котором устанавливается сервитут;

• степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

• интенсивность использования сервитута;

• степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком;

• рыночная стоимость за сервитут с учетом вышеизложенных факторов.

Оценка сервитута проводится оценщиком, который действует в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов судебного дела, суд в первую очередь рассматривает правомерность установления сервитута. И если он пришёл к выводу о его правомерности, он выносит решение о проведении экспертизы. В нашем случае суд, а вместе с ним и ЗАО, котороя явилось истцом, согласились с выводами оценщика по стоимости использования сервитута. Судом указано, что у истца нет иного способа исполнить указания комиссии, исследовавшей участок, где хранятся нефтепродукты.

На некоторых оценочных сайтах можно найти ссылку на «Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004» Однако хочется отметить, что решением Верховного суда РФ от 18.12.2014 года № АКПИ14-1093 эти рекомендации признаны недействительными. 

В случае, если собственник земельного участка не согласен с заключением судебной экспертизы, он должен предъявить свои доводы.