Оценка объектов культурного наследия

Понятие «объекты культурного наследия» раскрывается в статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». К ним относятся недвижимость, включая археологические раскопки, а также исторически-связанные объекты, имеющие отношение к живописи, скульптуре, науке и технике, иному, которые в процессе времени и в результате тех или иных исторических событий приобрели историческую, архитектурную и иную ценность.

С одной стороны, возможность привлечения туристов, исследователей, художников и иных специалистов к объекту, казалось бы, должна повышать его стоимость. С другой - как сам объект, так и прилегающие земельные территории (не всегда), нельзя использовать по какому-либо иному назначению. При проведении реставрационных или ремонтных работ необходимо не только получить добро от государственных органов, так ещё и придерживаться тех требований, чтобы в результате таких работ сам объект не потерял художественной ценности.

К слову сказать, эта проблема стоит не только в России, но и за рубежом. К примеру, во Франции можно встретить заброшенные замки, только потому, что нет лиц, желающих или имеющих финансовую возможность восстанавливать их в том виде, в котором они существовали ранее.

Порядок проведения оценки объектов культурного наследия

• При проведении оценки специалист учитывает следующие факторы:

место расположение объекта,

транспортная инфраструктура,

стоимость аналогичных объектов

и т. д.

• Определяется цель проведения оценки. Это может быть установление одной из стоимостей: рыночная, инвестиционная, ликвидационная или кадастровая.
• При проведении оценки специалисты используют несколько подходов.

Затратный подход

Затратный подход оценки недвижимости подразумевает собой оценку стоимости объекта с учётом затрат, которые потребуются на его восстановления. Рассчитывается он, исходя из суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости самого объекта за минусом накопленного износа.

При затратном способе расчёт производится исходя из:

• стоимости земельного участка как незастроенного;

• затрат, которые придётся нести при восстановлении объекта;

•  прибыли от использования объекта;

• износа;

• стоимости ремонтных работ;

• а также суммы стоимости прав на землю и стоимости самого объекта.

Почему акцентируем внимание именно на этом способе? При оценке ОКН на затраты на восстановление объекта следует обратить особое внимание. Как известно, со временем разрушается всё. Порой дешевле снести старое здание и на его месте построить новое. Но ОКН снести, а на его месте возвести новое нельзя. В этом случае объект потеряет свою историческую ценность. Следовательно, при восстановлении объектов зачастую требуются те же самые или близкие к аналогу материалы. Скажем, стекло, отлитое ручным способом, которое будет стоить значительно дороже промышленного или индивидуальные размеры кирпичей, особенности кладки и т. д. Кроме того, при проведении реставрационных работ ОКН собственнику придётся прибегнуть к услугам узких специалистов-консультантов (историки, археологи, культуроведы и т. д.), а также к лицам, которые имеют право заниматься реставрационными работами. Все это увеличивает изначально стоимость объекта, с одной стороны, и снижает его привлекательность для потенциального собственника с другой.

Но тем не менее, ОКН привлекают к себе и инвесторов и потенциальных собственников, особенно если расположены они в центре деловой жизни.           

Особенности проведения оценки объектов культурного наследия

Сложность проведения оценки объектов культурного наследия заключается ещё и в том, что кроме обычных градостроительных ограничений на эти объекты распространяются дополнительные.

Рыночная стоимость используется с целью реализации и или приватизации объекта, а так же как объекта залога. Для ОКН сложно использовать сравнительный способ проведения оценки в связи с особенностью объектов. Аналогичных объектов может просто не быть на рынке. В этом случае использовать затратный способ проще.

При закладывании ОКН при определении его рыночной стоимости в первую очередь рассматривается способ использования объекта.

Если оценка нужна для страхования объекта, оценщик определяет стоимость на его воссоздание.

На оценку объектов культурного наследия влияют такие факторы, как:

• является ли объект недвижимостью или нет;

• несут ли они нематериальную составляющую, которая могла появиться в результате тех или иных исторических событий;

• имеются ли ограничения и обременения, которые вытекают из охранного договора;

• бонусы нематериальной составляющей: местоположение, транспортная инфраструктура, рекламная раскрутка и т. д.;

• использование объекта.

Пожалуй, оценка объектов культурного наследия - одна из сложных процедур, которая требует тщательного грамотного подхода.